Paylı mülkiyette yasal önalım (şufa) hakkının kullanılması ve hak düşürücü süre

Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanabilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde dava yoluyla kullanılmazsa düşer.

Dava, yasal önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesi uyarınca paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Aynı Kanun'un 733. maddesi gereğince yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında, satıcı ile alıcı arasında kararlaştırılan koşullarla bir satış ilişkisi kurulmuş olur. Somut olayda davacının paydaş olduğu, dava konusu payın üçüncü kişi konumundaki davalıya satıldığı, satışın davacıya usulüne uygun biçimde noter aracılığıyla bildirilmediği ve davanın satış tarihinden itibaren iki yıllık süre içinde açıldığı anlaşılmaktadır. Bu durumda hak düşürücü süre geçmemiş olup önalım koşulları gerçekleşmiştir. Mahkemece, tapudaki satış bedeli ile harç ve masraflar toplamının davacı tarafından depo ettirilmesi sağlanarak önalım hakkı nedeniyle tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesi gerekirken, davanın reddi isabetsiz görülerek karar bozulmuştur.