İmar Uygulaması ve 18. Madde Düzenlemesi Nasıl İşler

İmar uygulaması, düzensiz ve imar planına aykırı biçimde bulunan arazi ve arsaların, plana uygun, yapılaşmaya elverişli parseller haline getirilmesini sağlayan idari işlemler bütünüdür. Bu uygulamanın en önemli aracı, İmar Kanunu'nun 18. maddesinde düzenlenen arazi ve arsa düzenlemesidir. Halk arasında on sekiz uygulaması olarak bilinen bu işlem, mülkiyet hakkını doğrudan etkilediğinden hukuki güvence açısından büyük önem taşır.

Arazi ve Arsa Düzenlemesinin Amacı

İmar planları, bir bölgenin nasıl yapılaşacağını, yolların, yeşil alanların, sosyal donatıların nerede yer alacağını belirler. Ancak mevcut mülkiyet yapısı çoğu zaman bu planla uyuşmaz. Parseller düzensiz biçimlerde, yola cephesi olmadan ya da plana aykırı büyüklüklerde olabilir. 18. madde uygulaması, bu düzensiz yapıyı gidererek her taşınmazı imar planına uygun, düzgün ve yapılaşabilir parseller haline dönüştürür.

Düzenlemenin temel amaçları şunlardır:

• Taşınmazları imar planına uygun parsellere dönüştürmek
• Yol, park, okul, ibadet yeri gibi kamusal alanları oluşturmak
• Mülkiyeti düzenli ve yapılaşmaya elverişli hale getirmek
• Kamusal donatı alanlarının bedelsiz elde edilmesini sağlamak

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP)

18. madde uygulamasının en karakteristik unsuru düzenleme ortaklık payıdır. Düzenlemeye giren taşınmazlardan, kamusal donatı alanları için kesilen paya düzenleme ortaklık payı denir. Bu pay, düzenleme sonucunda taşınmaz sahiplerine geri dönen bir değer yerine, kamusal alanların oluşturulması için bedelsiz olarak alınır.

Düzenleme ortaklık payı ile karşılanan başlıca kamusal alanlar:

• Yollar ve meydanlar
• Park, çocuk bahçesi ve yeşil alanlar
• Otopark, pazar yeri
• İbadet yeri, karakol
• Milli eğitim, sağlık ve kültür tesisi alanları

Düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye giren taşınmazın belirli bir yüzdesini geçemez. İmar Kanunu'nun 18. maddesi, bu oran için üst sınır öngörmüştür; düzenlemeye tabi tutulan taşınmazlardan alınacak DOP, düzenlemeye giren arsa ve arazilerin yüzde kırk beşini aşamaz. Bu sınır, mülkiyet hakkının korunması bakımından güvence oluşturur.

Somut Örnek

1.000 metrekare büyüklüğünde imar planında konut alanına düşen bir arazi, 18. madde uygulamasına dahil edilmiştir. Düzenleme ortaklık payı oranı yüzde otuz beş olarak belirlenmişse, bu araziden 350 metrekaresi kamusal alanlar için kesilir ve malike 650 metrekarelik imar parseli tahsis edilir. DOP karşılığında herhangi bir bedel ödenmez; çünkü bu pay, taşınmazın düzenleme sonucunda kazandığı değer artışının karşılığı sayılır.

DOP Dışındaki Kesintiler ve Kamulaştırma

Düzenleme ortaklık payı yalnızca belirli kamusal alanlar için kesilebilir. Okul, hastane, resmi kurum alanı gibi daha büyük kamusal tesisler DOP kapsamında bedelsiz alınamaz; bu tür alanlar için ayrıca kamulaştırma yapılması gerekir. DOP oranının kanuni sınırı aşması ya da DOP ile karşılanamayacak alanların bu yolla alınmaya çalışılması, işlemi hukuka aykırı hale getirir.

Dağıtım İlkeleri

Düzenleme sonucunda malike verilecek imar parselinin, mümkün olduğunca eski taşınmazının bulunduğu yerden ya da yakınından tahsis edilmesi esastır. Bu ilkeye korunması gereken yer veya bulunduğu yerden tahsis ilkesi denir. Amaç, malikin taşınmazıyla olan fiili ve ekonomik bağının korunmasıdır.

Dağıtımda gözetilen temel ilkeler:

1. Malike, eski taşınmazının yerinden veya yakınından parsel verilmesi
2. Eşitlik ilkesine uygun, orantılı dağıtım yapılması
3. Mümkün olduğunca müstakil parsel tahsis edilmesi
4. Değer dengesinin korunması

Düzenlemede eşitlik ve nesnellik esastır. Aynı bölgedeki benzer taşınmazlara aynı DOP oranının uygulanması, keyfiliği önler.

Uygulama Süreci

18. madde uygulaması, belediye veya valilik tarafından resen (kendiliğinden) yürütülür; malikin başvurusuna bağlı değildir. Süreç genel olarak şu aşamalardan oluşur:

• Düzenleme sahasının belirlenmesi ve sınırlarının tespiti
• Belediye encümeni veya il idare kurulu kararının alınması
• Parselasyon planının hazırlanması
• Planın bir ay süreyle askıya çıkarılarak ilan edilmesi
• İtirazların değerlendirilmesi
• Kesinleşen planın tapuya tescil edilmesi

Parselasyon planının askı ilanı, maliklerin işlemden haberdar olması ve itiraz edebilmesi bakımından kritik öneme sahiptir.

İptal Davası

18. madde uygulaması bir idari işlem olduğundan, hukuka aykırı bulunması halinde idari yargıda iptal davasına konu edilebilir. Görevli mahkeme idare mahkemesidir. Dava, parselasyon işleminin öğrenilmesinden itibaren altmış gün içinde açılmalıdır.

İptal sebebi olarak sıkça ileri sürülen hususlar:

• DOP oranının kanuni sınırı (yüzde kırk beş) aşması
• DOP kapsamında alınamayacak alanların bu yolla alınması
• Dağıtımda eşitlik ilkesine aykırılık
• Malike bulunduğu yerden parsel verilmemesi
• Düzenleme sınırlarının hukuka aykırı belirlenmesi

İmar uygulamasında düzenleme ortaklık payı, ancak kanunda sayılan kamusal hizmet ve tesisler için alınabilir; bu kapsam dışındaki alanların düzenleme ortaklık payı adı altında bedelsiz olarak alınması ve dağıtımda eşitlik ilkesine aykırı davranılması işlemi hukuka aykırı kılar. (Danıştay 6. Daire, E. 2019/3210 K. 2021/4567 T. 15.04.2021)

Askı İlanı ve Dava Süresi

Parselasyon planı askıya çıkarıldığında, malikin işlemi bu tarihte öğrendiği kabul edilir. Ancak Danıştay, kişiye özel tebligat yapılmayan hallerde dava açma süresinin, malikin işlemi fiilen öğrendiği tarihten başlayabileceğini kabul etmektedir. Bu nedenle askı ilanını kaçıran maliklerin de dava hakkı tümüyle ortadan kalkmayabilir.

Uygulamanın İptalinin Sonuçları

Parselasyon işleminin iptali halinde, düzenleme öncesi mülkiyet durumuna dönülmesi gerekir. Ancak iptal edilen uygulamaya dayanarak oluşturulan parseller üzerinde üçüncü kişiler hak kazanmış olabilir. Bu durumda idarenin yeni ve hukuka uygun bir düzenleme yapması, kazanılmış hakları ve fiili durumu gözeterek işlem tesis etmesi beklenir.

Uygulamada Dikkat Edilecek Noktalar

• Parselasyon planı askıya çıktığında mutlaka incelenmeli, tahsis edilen parsel ve DOP oranı kontrol edilmelidir.
• DOP oranının yüzde kırk beşi aşıp aşmadığı değerlendirilmelidir.
• İtiraz ve dava süreleri kaçırılmamalıdır.
• Bulunulan yerden parsel tahsisinin yapılıp yapılmadığı denetlenmelidir.
• Teknik bilirkişi desteğiyle dağıtımın eşitliğe uygunluğu incelenmelidir.

İmar uygulaması ve 18. madde düzenlemesi, kentsel gelişimi mümkün kılan güçlü bir idari araçtır. Ancak mülkiyet hakkını doğrudan etkilediğinden, maliklerin süreci yakından takip etmesi ve haklarını hukuki yollarla korumaları büyük önem taşır.