Kat Mülkiyetinde Yönetim ve Aidat: Yönetim Planı, Karar Alma ve Aidat Alacağının Tahsili

Apartman ve site gibi kat mülkiyetine tabi yapılarda ortak yaşamın düzenli yürütülmesi, sağlam bir yönetim yapısına ve aidatların düzenli ödenmesine bağlıdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), bu yapıların yönetimini, karar alma usullerini, ortak gider (aidat) yükümlülüğünü ve alacakların tahsilini ayrıntılı biçimde düzenlemiştir. Bu yazıda kat mülkiyetinde yönetim organları, yönetim planının rolü, karar yeter sayıları ve aidat borcunun tahsil yolları incelenmektedir.

Kat Mülkiyeti ve Yönetim Kavramı

Kat mülkiyeti, bir binanın bağımsız bölümleri üzerinde kurulan ayrı ayrı mülkiyet hakkıdır. Her bağımsız bölüm malikinin, ortak yerler (çatı, merdiven, asansör, bahçe, dış cephe gibi) üzerinde arsa payı oranında ortak mülkiyeti bulunur. Ortak yerlerin yönetimi, bakımı ve giderlerinin paylaşımı kolektif bir düzen gerektirir. İşte bu düzeni sağlayan hukuki çerçeve, KMK'nın yönetime ilişkin hükümleridir.

Yönetim Planı: Yapının Anayasası

Yönetim planı, ana taşınmazın yönetim tarzını, kat maliklerinin hak ve borçlarını, ortak yerlerin kullanımını ve aidat esaslarını düzenleyen temel belgedir. KMK m. 28 uyarınca yönetim planı, bütün kat maliklerini ve onların halefleri ile yöneticiyi ve denetçiyi bağlar. Yönetim planı, tapu kütüğüne şerh verilir ve adeta yapının anayasası niteliğindedir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hâllerde KMK ve genel hükümler uygulanır. Yönetim planının değiştirilmesi için, bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oyu gereklidir; bu ağırlaştırılmış nisap, planın istikrarını korur.

Yönetim Organları

Kat mülkiyetinde yönetim üç temel organ eliyle yürütülür:

• Kat Malikleri Kurulu: En üst karar organıdır. Ana taşınmaza ilişkin tüm önemli kararları alır. Kurul, yılda en az bir kez olağan olarak toplanır; gerektiğinde olağanüstü toplanabilir.
• Yönetici (veya Yönetim Kurulu): Kurul kararlarını uygulayan, günlük yönetimi yürüten organdır. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur (KMK m. 34).
• Denetçi (veya Denetim Kurulu): Yöneticinin hesaplarını denetler ve kat malikleri kuruluna rapor sunar.

Yönetici, kat malikleri kurulu tarafından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla atanır. Kat malikleri anlaşamazsa, kat maliklerinden birinin istemi üzerine sulh hukuk mahkemesi yönetici atayabilir.

Karar Alma ve Yeter Sayılar

Kat malikleri kurulunda kararlar kural olarak, KMK m. 30 uyarınca sayı ve arsa payı bakımından çoğunlukla alınır. İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa, ikinci toplantı toplantıya katılanların salt çoğunluğuyla karar alabilir. Ancak bazı önemli konular için ağırlaştırılmış nisaplar öngörülmüştür:

• Ortak yerlerde yararlı ve önemli değişiklik/yenilik yapılması: kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu,
• Yönetim planının değiştirilmesi: kat maliklerinin 4/5'i,
• Anagayrimenkulün bir hakla kısıtlanması veya arsanın bölünmesi gibi işlemler için oybirliği aranabilir.

Kat malikleri kurulu kararlarına aykırı davranan veya karara itiraz eden malikler, karara karşı sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Bu dava, kural olarak kararın öğrenilmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde açılmalıdır.

Aidat (Ortak Gider) Yükümlülüğü

Kat malikleri, ortak yerlerin bakımı, korunması, yönetimi ve işletilmesi için yapılan giderlere katılmakla yükümlüdür. KMK m. 20 bu yükümlülüğü düzenler:

• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi giderleri ile bunlara ait sigorta primleri ve ortak tesislerin işletme giderleri, kat maliklerince eşit olarak karşılanır.
• Ana taşınmazın sigorta primleri ile ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi giderler, kat maliklerinin arsa payı oranında paylaştırılır.

Önemli bir kural, bir kat malikinin ortak yerlerden yararlanmaya ihtiyacı olmasa dahi (örneğin dairesini kullanmasa veya kaloriferden yararlanmasa) ortak giderlere katılmaktan kaçınamayacağıdır.

"Kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ise arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür."

Ödenmeyen Aidatın Tahsili

Aidat borcunu ödemeyen kat maliki hakkında KMK güçlü yaptırımlar öngörür:

• Gecikme tazminatı: KMK m. 20/son uyarınca, gider ve avans payını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran, borçlar hukukundaki genel temerrüt faizinden yüksektir ve caydırıcı niteliktedir.
• İcra takibi ve dava: Yönetici, ödenmeyen aidat için icra takibi başlatabilir veya alacak davası açabilir. Aidat alacağı, yönetim planı ve işletme projesine dayandığından ispatı kolaydır.
• Kanuni ipotek hakkı: KMK m. 22 uyarınca kat maliklerinin, borçlu malikin bağımsız bölümü üzerinde ortak gider alacaklarını güvence altına almak için kanuni ipotek tesis ettirme hakkı vardır.
• Öncelik hakkı: Aidat alacakları, icra takibinde belirli önceliklerden yararlanır.

Kiracının oturduğu bağımsız bölümde, kiracı da ortak giderlerden kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumlu olabilir; ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli miktarıyla sınırlıdır.

Uygulamada Dikkat Edilecek Hususlar

• İşletme projesi (bütçe) usulüne uygun hazırlanıp tebliğ edilmelidir; aksi hâlde aidat talebi tartışmalı hâle gelebilir.
• Kat malikleri kurulu kararları düzenli tutanağa bağlanmalı ve karar defteri usulüne uygun tutulmalıdır.
• Aidatını ödemeyen malike karşı gecikme tazminatı işletilmeli, gerektiğinde icra takibi zamanında başlatılmalıdır.
• Karara itiraz edecek malik, bir aylık dava açma süresini kaçırmamalıdır.

Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Ayrımı

Uygulamada sık karıştırılan iki kavram kat irtifakı ve kat mülkiyetidir. Kat irtifakı, henüz inşaatı tamamlanmamış veya yapı kullanma izni alınmamış bir arsa üzerinde, ileride kurulacak kat mülkiyetine esas olmak üzere arsa payına bağlı olarak kurulan bir irtifak hakkıdır. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış ve yapı kullanma izni alınmış yapılarda, bağımsız bölümler üzerinde kurulan tam mülkiyet hakkıdır. Kat irtifakı aşamasında da malikler, ortak giderlere katılma ve yapının tamamlanmasına ilişkin yükümlülüklere tabidir. Yapı tamamlanıp koşullar sağlandığında, kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir. Kat mülkiyetine geçiş, bağımsız bölümlerin tapuda ayrı ayrı tescilini ve maliklerin haklarının netleşmesini sağladığından, malikler açısından önemlidir. Yönetime ve aidata ilişkin KMK hükümleri, kat irtifakı aşamasında da kıyasen uygulanır.

Yöneticinin Hak ve Yükümlülükleri

Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını uygulamakla ve ana taşınmazın düzenli yönetimini sağlamakla yükümlüdür. KMK m. 35 uyarınca yöneticinin başlıca görevleri; kurul kararlarını yerine getirmek, ana taşınmazın bakım ve onarımını sağlamak, ortak giderler için avans toplamak, işletme projesi hazırlamak, sigorta yaptırmak ve gerektiğinde ortak yerlere ilişkin davaları takip etmektir. Yönetici, topladığı avans ve giderlere ilişkin hesap vermekle yükümlüdür; yaptığı harcamaları belgelendirmeli ve düzenli defter tutmalıdır. Yönetici, görevini gereği gibi yerine getirmezse kat malikleri kurulu tarafından her zaman azledilebilir. Yönetici, kat maliklerinin haklarını korumak için üçüncü kişilere ve kat maliklerine karşı dava açma ve takip yapma yetkisine sahiptir.

İşletme Projesi ve Aidatın Belirlenmesi

Aidat miktarı, işletme projesi (yıllık bütçe) üzerinden belirlenir. İşletme projesi, kat malikleri kurulunca kabul edilir veya yönetici tarafından hazırlanıp kat maliklerine tebliğ edilir. Tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmezse proje kesinleşir ve icra takibine dayanak yapılabilecek güçte bir belge niteliği kazanır. Kesinleşen işletme projesi veya kat malikleri kurulu kararı, İcra ve İflas Kanunu anlamında ilam niteliğinde belge sayıldığından, ödenmeyen aidatlar için ilamların icrası yoluyla takip yapılabilir. Bu, aidat alacağının tahsilini önemli ölçüde kolaylaştırır.

Ortak Yerlere ve Kullanıma İlişkin Uyuşmazlıklar

Kat mülkiyetinde sık karşılaşılan uyuşmazlıklar; ortak yerlerin işgali, bağımsız bölümün projeye aykırı kullanımı (örneğin konutun işyerine çevrilmesi), gürültü ve komşuluk hukukuna aykırı davranışlar ile ortak yerlerde izinsiz değişikliktir. KMK m. 33 uyarınca kat maliklerinden biri veya yönetici, bu tür aykırılıkların giderilmesi için sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Mahkeme, aykırılığın giderilmesine ve eski hâle getirilmesine karar verebilir. Ayrıca projeye aykırı biçimde konutun mesken dışı amaçla (örneğin sürekli müşteri gelen bir işyeri olarak) kullanılması, diğer kat maliklerinin muvafakati olmadıkça engellenebilir.

Uygulamada Dikkat Edilecek Hususlar

• İşletme projesi usulüne uygun hazırlanıp tebliğ edilmeli, kesinleşmesi sağlanmalıdır.
• Kat malikleri kurulu toplantıları usulüne uygun çağrılmalı, kararlar karar defterine geçirilmelidir.
• Aidatını ödemeyen malike gecikme tazminatı işletilmeli, takip zamanında başlatılmalıdır.
• Kurul kararına itiraz için bir aylık dava açma süresi kaçırılmamalıdır.
• Ortak yerlere yapılan aykırı müdahalelerde vakit kaybetmeden hukuki yola başvurulmalıdır.

Sonuç

Kat mülkiyetinde düzenli bir ortak yaşam; yönetim planına uygun işleyen organlar, usulüne uygun alınan kurul kararları ve aidatların düzenli ödenmesiyle mümkündür. Ortak giderlere katılmak kanuni bir yükümlülük olup, ödememe hâlinde aylık yüzde beş gecikme tazminatı, icra takibi ve kanuni ipotek gibi etkili yaptırımlar devreye girer. Kat malikleri kurulu kararlarına itiraz için öngörülen sürelere dikkat edilmesi büyük önem taşır.