Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Tarafların Hakları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasının belirli bir payını yükleniciye devretmeyi, yüklenicinin ise bu arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa ederek bunların bir kısmını arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt ettiği iki tarafa borç yükleyen karma nitelikte bir sözleşmedir. Uygulamada arsa payı devri vaadi ile eser sözleşmesi unsurlarını bir arada barındıran bu sözleşme, kentsel dönüşüm ve konut üretiminin en yaygın araçlarından biridir.

Sözleşmenin Hukuki Niteliği

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, iki temel unsurun birleşiminden oluşur. Bir yandan yüklenicinin binayı meydana getirme borcu Türk Borçlar Kanunu'ndaki eser sözleşmesi hükümlerine tabidir; diğer yandan arsa sahibinin arsa payını devir taahhüdü, taşınmaz satış vaadi niteliğindedir. Bu karma yapı, sözleşmenin hem şekil şartları hem de sona erme sonuçları bakımından özel değerlendirilmesini gerektirir.

Yüklenicinin edimi, kararlaştırılan projeye, imar mevzuatına ve tekniğe uygun bir yapı meydana getirmektir. Arsa sahibinin edimi ise arsa payını sözleşmede belirlenen oranda yükleniciye devretmektir. Taraflar arasındaki denge, genellikle paylaşım oranı üzerinden kurulur; örneğin yüzde 50-50 ya da yüzde 60-40 gibi.

Karma Sözleşme Özelliğinin Sonuçları

Sözleşmenin karma niteliği, uyuşmazlıklarda hangi hükümlerin uygulanacağını belirler. Yapının ayıplı olması halinde eser sözleşmesine ilişkin ayıp hükümleri; arsa payının devredilmemesi halinde ise satış vaadine ilişkin tescil kuralları devreye girer. Bu nedenle sözleşme tek bir hukuki kalıba sığmaz.

Şekil Şartı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payı devri taahhüdü içerdiğinden resmi şekle tabidir. Sözleşme, ya tapu müdürlüğünde resmi senetle ya da noterde düzenleme biçiminde yapılmalıdır. Adi yazılı olarak yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kural olarak geçersizdir.

Bununla birlikte Yargıtay, tarafların edimlerinin önemli ölçüde ifa edildiği hallerde şekil eksikliğinin ileri sürülmesini dürüstlük kuralına aykırı görebilmektedir. Örneğin yüklenici inşaatı büyük oranda tamamlamışsa, arsa sahibinin sonradan şekle aykırılık iddiasıyla sözleşmeyi geçersiz saydırması hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilebilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekilde yapılmamış olsa bile, edimler önemli ölçüde yerine getirilmiş ve inşaat ileri düzeyde tamamlanmışsa, tarafların şekle aykırılığı ileri sürmesi Medeni Kanun'un 2. maddesindeki dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz. (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, E. 2018/3456 K. 2019/4521 T. 18.11.2019)

Tarafların Borçları

Yüklenicinin Borçları

Yüklenici, sözleşmede belirlenen niteliklere uygun binayı zamanında ve ayıpsız biçimde meydana getirmekle yükümlüdür. Başlıca borçları şunlardır:

• İnşaatı onaylı projeye ve imar mevzuatına uygun yapmak
• İşi kararlaştırılan sürede tamamlayarak teslim etmek
• Malzemeyi sözleşmeye ve tekniğe uygun seçmek
• Yapı ruhsatı, iskân ve gerekli izinleri almak
• İş güvenliği ve üçüncü kişilere zarar vermeme yükümlülüğüne uymak

Arsa Sahibinin Borçları

Arsa sahibinin temel borcu, kararlaştırılan arsa payını yükleniciye devretmektir. Bunun yanında:

• Arsayı inşaata elverişli biçimde teslim etmek
• İnşaatın yürütülmesine engel olmamak
• Gerekli vekâletname ve belgeleri sağlamak
• Payına düşen ortak giderleri karşılamak

Arsa payının devri genellikle inşaatın belirli aşamalarına bağlanır. Uygulamada kademeli devir yaygındır; kaba inşaat tamamlandığında belirli oranda pay, iskân alındığında kalan pay devredilir.

Gecikme ve Temerrüt

Yüklenicinin işi kararlaştırılan sürede teslim etmemesi temerrüt sonuçlarını doğurur. Arsa sahibi, gecikme nedeniyle uğradığı zararı, örneğin kira kaybını tazminat olarak isteyebilir. Sözleşmede cezai şart öngörülmüşse, ayrıca gecikme cezası talep edilebilir.

Gecikmenin sonuçları şu şekilde sıralanabilir:

1. Aynen ifa ve gecikme tazminatı talebi
2. Sözleşmede kararlaştırılmışsa cezai şart
3. Koşulları oluşmuşsa sözleşmeden dönme

Arsa sahibi de arsa payını devretmezse yüklenici, devir talebini tescile zorlama davasıyla ileri sürebilir veya işi durdurarak tazminat isteyebilir.

Ayıplı İfa

Teslim edilen bağımsız bölümlerin ayıplı olması halinde arsa sahibi, eser sözleşmesine ilişkin ayıp hükümlerine dayanabilir. Buna göre ayıbın giderilmesini, bedelden indirim yapılmasını veya ağır ayıp hallerinde sözleşmeden dönmeyi talep edebilir. Yapıdaki ayıp, yapının kullanımını önemli ölçüde etkiliyor ya da güvenliğini tehlikeye atıyorsa dönme hakkı doğar.

Ayıbın gizli mi açık mı olduğu önemlidir. Açık ayıplar teslim sırasında gözden geçirme ve bildirim yükümlülüğüne tabidir; gizli ayıplar ise ortaya çıktıkça makul sürede bildirilmelidir.

Sözleşmeden Dönme ve Sonuçları

Yüklenicinin edimini ifada temerrüde düşmesi ve verilen süreye rağmen işi tamamlamaması halinde arsa sahibi sözleşmeden dönebilir. Dönmenin en tartışmalı sonucu, tamamlanmış imalatın ve devredilmiş arsa paylarının akıbetidir.

Yargıtay içtihatlarına göre, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde dönme kural olarak ileriye etkili (ex nunc) sonuç doğurur. İnşaatın geldiği seviye ve tarafların kusur durumu dikkate alınarak tasfiye yapılır. Böylece tamamen geçmişe dönük tasfiyenin yaratacağı adaletsizlikler önlenir.

Somut Örnek

Arsa sahibi ile yüklenici yüzde 50-50 paylaşım öngören bir sözleşme yapmış, yüklenici kaba inşaatı bitirdikten sonra işi durdurmuştur. Arsa sahibi, uygun süre verip ihtar çektikten sonra sözleşmeden dönmüştür. Bu durumda mahkeme, inşaatın geldiği seviyeyi bilirkişiyle belirler; yüklenicinin yaptığı imalat bedeli ile arsa sahibine devredilen payların dengesini gözeterek tasfiye kararı verir. İnşaatın tamamen yıkılması yerine mevcut durumun korunarak paylaştırılması esas alınır.

Üçüncü Kişilerin Durumu

Yüklenici, kendisine devredilen arsa paylarını üçüncü kişilere satabilir. Bu satışlar genellikle satış vaadi sözleşmesiyle yapılır. Ancak yüklenici arsa sahibine karşı borcunu ifa etmezse, üçüncü kişilerin hakları da etkilenir. Yargıtay, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki ilişkiyi bilerek daire alan üçüncü kişinin, yüklenicinin arsa sahibine karşı hak kazanmadığı bağımsız bölümler üzerinde hak iddia edemeyeceğini kabul etmektedir.

Uygulamada Dikkat Edilecek Noktalar

Sözleşme yapılırken şu hususlar özenle belirlenmelidir:

• Paylaşım oranı ve arsa sahibine düşecek bağımsız bölümlerin açıkça gösterilmesi
• Teslim süresi ve gecikme halinde cezai şart
• Arsa payı devrinin inşaat aşamalarına bağlanması
• İskân ve ruhsat yükümlülüklerinin yükleniciye ait olması
• Malzeme ve teknik şartname

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, doğru kurgulandığında arsa sahibi ile yüklenici arasında dengeli bir menfaat ilişkisi sağlar. Ancak şekil şartına, teslim sürelerine ve devir kademelerine ilişkin belirsizlikler uzun süren uyuşmazlıklara yol açabilir. Bu nedenle sözleşmenin baştan itibaren açık, ayrıntılı ve dengeli düzenlenmesi önerilir.