Kira Bedelinin Belirlenmesi ve TÜFE Artışı: %25 Tavanı Sonrası Yeni Dönem

Kira bedelinin belirlenmesi, kira ilişkisinin en çok uyuşmazlık doğuran konularından biridir. Bir yandan kiraya verenin mülkiyet hakkından doğan gelir beklentisi, diğer yandan kiracının barınma güvencesi karşı karşıya gelir. Türk Borçlar Kanunu, bu dengeyi kurmak için hem yenileme dönemlerindeki artışa hem de kira bedelinin dava yoluyla yeniden belirlenmesine ilişkin ayrıntılı kurallar öngörmüştür. 11 Haziran 2022'de yürürlüğe giren geçici yüzde 25 artış tavanının 1 Temmuz 2024'te sona ermesiyle uygulamada önemli bir dönemeç yaşanmıştır. Bu yazıda kira bedelinin belirlenmesi rejimi, güncel mevzuat çerçevesinde ele alınmaktadır.

Kira Bedelinin İlk Belirlenmesi

Kira sözleşmesi kurulurken, kira bedeli sözleşme serbestisi çerçevesinde taraflarca serbestçe kararlaştırılır. İlk sözleşmedeki bedele kanuni bir üst sınır getirilmemiştir; taraflar piyasa koşullarına göre anlaşabilir. Sınırlamalar, kira ilişkisinin yenilenmesi ve devam eden dönemlerdeki artışlar bakımından devreye girer. Bu ayrım önemlidir: Kanun, ilk sözleşmedeki bedel serbestisine dokunmazken, kiracının uzun vadede öngörülemeyen ve orantısız artışlarla karşılaşmasını önlemek için yenileme dönemlerine üst sınır getirmiştir.

Yenileme Dönemlerinde Artış: TBK m. 344

TBK m. 344/1 uyarınca, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira artışına ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, hem konut hem de çatılı işyeri kiraları bakımından uygulanır.

Burada dikkat edilmesi gereken teknik nokta, ölçütün "TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı" olmasıdır. Bu oran, aylık ya da yıllık TÜFE oranından farklıdır ve Türkiye İstatistik Kurumu tarafından her ay açıklanır. Sözleşmede daha yüksek bir artış oranı kararlaştırılmış olsa dahi, bu oran on iki aylık ortalamayı aşan kısım bakımından geçersiz sayılır; artış, yasal tavanla sınırlı olarak uygulanır.

TBK m. 344/2'ye göre, taraflar arasında artış oranına ilişkin herhangi bir anlaşma yoksa, kira bedeli yine bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemek üzere hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.

Geçici Yüzde 25 Tavanı ve Sona Ermesi

7409 sayılı Kanun'la TBK'ya eklenen geçici madde uyarınca, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen konut kiralarında artış oranı yüzde 25 ile sınırlandırılmıştı. Bu düzenleme, TÜFE oranlarının yüksek seyrettiği bir dönemde kiracıları korumak amacıyla getirilmiş ve süresi bir kez uzatılarak 1 Temmuz 2024 tarihine kadar devam etmiştir.

Bu geçici tavan yalnızca konut kiralarını kapsamıştır; işyeri kiralarında yüzde 25 sınırı hiçbir zaman uygulanmamış, işyerlerinde artış her zaman TÜFE on iki aylık ortalamaya tabi olmuştur.

1 Temmuz 2024 itibarıyla yüzde 25 tavanı sona ermiştir. Bu tarihten sonra yenilenen konut kira dönemlerinde artış, tekrar TBK m. 344'ün genel kuralına, yani TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranına dönmüştür. Dolayısıyla bugün itibarıyla hem konut hem işyeri kiralarında yasal artış tavanı, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasıdır. Kiraya veren, sözleşmede daha yüksek bir oran yazılı olsa bile bu tavanı aşamaz.

Beş Yıldan Uzun Süren Kira İlişkilerinde Uyarlama: TBK m. 344/3

TBK m. 344/3 uyarınca, kira ilişkisi beş yıldan uzun süredir devam ediyorsa veya beş yıldan sonra yenileniyorsa, beşinci yıl ve sonrasındaki her beş yılın sonunda kira bedeli TÜFE tavanına bağlı kalınmaksızın yeniden belirlenebilir. Bu durumda hâkim; kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini, TÜFE oranındaki değişimleri ve hakkaniyeti gözeterek kira bedelini serbestçe (rayiç bedel üzerinden) tespit eder. Bu, kira bedelinin piyasa gerçekliğine kavuşturulmasını sağlayan önemli bir düzenlemedir.

"Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, beşinci yıldan sonraki kira bedelinin belirlenmesinde tüketici fiyat endeksindeki artış oranı üst sınır oluşturmaz; hâkim, emsal kira bedellerini ve taşınmazın niteliğini dikkate alarak hakkaniyete uygun kira bedelini serbestçe takdir eder."

Kira Tespit (Bedelinin Belirlenmesi) Davası

Taraflar arasında kira bedeli konusunda anlaşmazlık çıktığında, bedelin dava yoluyla belirlenmesi istenebilir. Bu dava, sulh hukuk mahkemesinde açılır. Önemli usul kuralları şunlardır:

• Yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte kiracıya yazılı bildirim yapılmışsa veya sözleşmede artış kararlaştırılmışsa, dava yeni dönemin sonuna kadar açıldığında hüküm yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
• Bu koşullar sağlanmazsa, mahkemece belirlenen bedel bir sonraki kira yılından itibaren uygulanır.
• 1 Eylül 2023'ten itibaren kira tespit davaları da dava şartı arabuluculuğa tabidir; dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Kiraya veren, sözleşmede yazan oran ne olursa olsun yasal TÜFE tavanını aşan artış talebinde bulunamaz.
• Kiracı, tavanı aşan artışı fazla ödemişse, fazla kısmı sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir.
• Beş yılını dolduran kira ilişkilerinde kira tespit davası, rayiç bedele ulaşmanın en etkili yoludur.
• Artış oranı hesaplanırken TÜİK'in açıkladığı doğru ölçütün (on iki aylık ortalama) kullanılması gerekir.

Kira Tespit Davasında Beş Yıl Kuralı ve Dava Açma Zamanı

Kira bedelinin dava yoluyla belirlenmesinde önemli bir ayrım, kira ilişkisinin beş yılını doldurup doldurmadığıdır. Beş yıldan kısa süren kira ilişkilerinde, kira tespit davasında belirlenecek bedel de TÜFE on iki aylık ortalama tavanını aşamaz. Bu nedenle bu davalar çoğunlukla, sözleşmede artış oranı hiç kararlaştırılmamışsa veya kararlaştırılan oran bakımından uyuşmazlık çıkmışsa açılır. Beş yılını dolduran kira ilişkilerinde ise hâkim, TÜFE tavanına bağlı kalmaksızın rayiç bedeli belirleyebildiğinden, kira tespit davası kiraya veren için asıl etkili yola dönüşür. Davanın açılma zamanı da sonucu etkiler: Yeni dönem başlangıcından en az otuz gün önce kiracıya yazılı bildirim yapılmış veya sözleşmede artış kararlaştırılmışsa, dava yeni dönemin sonuna kadar açıldığında belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Bu koşullar sağlanmazsa, tespit edilen bedel ancak bir sonraki kira yılından uygulanır.

Artış Oranının Hesaplanmasında Örnek Yaklaşım

Kira artışının doğru hesaplanması için, yenileme tarihinden bir önceki ayda TÜİK'in açıkladığı TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı esas alınır. Örneğin kira dönemi her yıl ağustos ayında yenileniyorsa, temmuz ayında açıklanan on iki aylık ortalama oran uygulanır. Sözleşmede "TÜFE oranında artış yapılır" denilmişse, bu ifade yasal tavana atıf sayılır ve on iki aylık ortalama uygulanır. Sözleşmede sabit bir oran (örneğin yüzde 40) yazılıysa ve bu oran yasal tavanın üzerindeyse, artış tavanla sınırlı kalır. Yasal tavanın altında bir oran kararlaştırılmışsa, taraflar bu düşük oranla bağlıdır; zira kanun yalnızca üst sınır koymuş, alt sınır getirmemiştir.

Fazla Ödenen Kira Bedelinin İadesi

Kiracı, yasal tavanı aşan bir artışı bilmeden veya baskıyla ödemişse, fazla ödediği kısmı geri isteyebilir. Bu talep, sebepsiz zenginleşme veya ödenen fazlanın iadesi hükümlerine dayanır. Kiracı, ödemeyi ihtirazi kayıtla (çekince koyarak) yapmışsa iade talebi güçlenir. Fazla ödemelerin iadesine ilişkin talepler de kira ilişkisinden kaynaklandığından dava şartı arabuluculuğa tabidir. Kiracının, ödemeleri düzenli biçimde belgelemesi ve dekontları saklaması, olası bir iade talebinde ispat kolaylığı sağlar.

Kira Tespit Davasında Emsal ve Bilirkişi İncelemesi

Kira tespit davalarında mahkeme, kira bedelini belirlerken taşınmazın konumu, yüzölçümü, yaşı, kullanım durumu ve çevredeki emsal kira bedellerini dikkate alır. Bu amaçla keşif yapılır ve bilirkişi raporu alınır. Beş yılını doldurmamış kira ilişkilerinde bedel, TÜFE tavanını aşamazken; beş yılını dolduran ilişkilerde hâkim rayiç bedeli serbestçe takdir eder. Ancak Yargıtay, beşinci yıldaki tespitte dahi bir önceki kira bedelinden aşırı sıçramaların hakkaniyete aykırı olabileceğini vurgulamakta; bedelin dengeli biçimde, kademeli olarak rayice yaklaştırılmasını benimsemektedir.

Kiracı ve Kiraya Veren İçin Pratik Öneriler

• Kiraya veren, sözleşmeye yasal tavana uygun bir artış maddesi koymalı ve tavanı aşan talepten kaçınmalıdır.
• Kiracı, kendisine bildirilen artışın gerçekten yasal tavanı aşıp aşmadığını TÜİK verileriyle kontrol etmelidir.
• Beş yılını dolduran kira ilişkilerinde kiraya veren, rayice ulaşmak için kira tespit davasını değerlendirmelidir.
• Her iki taraf da uyuşmazlık hâlinde dava öncesi zorunlu arabuluculuk sürecini işletmek zorundadır.

Sonuç

Konut kiralarında uygulanan geçici yüzde 25 artış tavanı 1 Temmuz 2024'te sona ermiş ve artışlar yeniden TBK m. 344'ün genel kuralına, yani TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranına dönmüştür. Beş yılını dolduran kira ilişkilerinde ise bedel, bu tavana bağlı kalmaksızın rayiç üzerinden yeniden belirlenebilir. Kira bedeline ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin işletilmesi zorunludur.