Kira tespit davası: şartları, süresi ve 2025 uygulaması

Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin günün ekonomik koşullarına, kiralananın niteliğine ve emsal kira bedellerine uygun hâle getirilmesini sağlayan bir dava türüdür. Özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde, uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde sözleşmede kararlaştırılan bedel ile piyasa rayici arasında ciddi farklar oluşmakta; bu makas, kira tespit davasını kiraya verenler bakımından en sık başvurulan hukuki araçlardan biri hâline getirmektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344 ve 345. maddelerinde düzenlenen bu dava, yalnızca kiraya veren tarafından değil, koşulları oluştuğunda kira bedelinin indirilmesi amacıyla kiracı tarafından da açılabilir. Bu yazıda davanın hukuki dayanağı, beş yıl şartı, hak ve nesafet ilkesi, dava açma zamanı ve ihtarın önemi, hakkaniyet indirimi, zorunlu arabuluculuk aşaması ve uygulamadaki tartışmalı noktalar 2025 yılı itibarıyla güncel mevzuat çerçevesinde ele alınmaktadır.

Kira tespit davasının hukuki dayanağı

TBK m. 344, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin temel çerçeveyi çizer. Tarafların yenilenen dönem için yaptıkları anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Taraflar arasında bu konuda bir anlaşma yoksa kira bedeli, yine aynı oranı geçmemek üzere hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Bu noktada güncel bir hususun altını çizmek gerekir: 7409 sayılı Kanun'la TBK'ya eklenen geçici madde uyarınca konut kiralarında uygulanan yüzde 25'lik artış tavanı, 11.06.2022 ile 01.07.2024 tarihleri arasında yenilenen kira dönemleri için geçerli olmuş ve 2 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Dolayısıyla 2025 yılı itibarıyla konut ve çatılı işyeri kiralarında artışın üst sınırı, yeniden TBK m. 344 gereği TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Yüzde 25 sınırının yürürlükte olduğu dönemde bu tavana takılan kiraya verenlerin önemli bir kısmı, bedeli rayice yaklaştırmak için kira tespit davasına yönelmiştir; bu eğilim hâlen sürmektedir.

Beş yıl şartı: dava hangi hâllerde açılabilir?

TBK m. 344 üç farklı ihtimali düzenler ve beş yıllık süre bu ayrımın kilit noktasıdır:

• İlk beş yıl içinde, sözleşmede artış şartı varsa: Taraflar arasındaki artış anlaşması, TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak kaydıyla uygulanır; kural olarak ayrıca tespit davasına ihtiyaç yoktur.
• İlk beş yıl içinde, sözleşmede artış şartı yoksa: Kiraya veren her yenilenen dönem için tespit davası açabilir; ancak hâkim, TÜFE değişim oranıyla bağlı olarak ve kiralananın durumunu gözeterek belirleme yapar. Bu dönemde emsal rayiç esas alınamaz.
• Beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde veya beş yıldan sonra yenilenen dönemlerde: TBK m. 344/3 uyarınca hâkim, TÜFE oranıyla bağlı olmaksızın; TÜFE'deki değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak kira bedelini hak ve nesafete uygun biçimde belirler. Uygulamada kira tespit davası denince asıl kastedilen bu ihtimaldir.

Beş yıllık sürenin hesabında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır; sözleşmenin her yıl kendiliğinden yenilenmesi süreyi kesmez. Örneğin 01.09.2019 başlangıç tarihli bir konut kirasında, 01.09.2024 tarihinde başlayan altıncı kira yılı için hak ve nesafete göre tespit istenebilir hâle gelir.

Hak ve nesafet ilkesi ve hakkaniyet indirimi

Beş yılın dolmasından sonra açılan tespit davasında hâkim serbest bir takdir yetkisine sahip değildir; belirleme, Yargıtay içtihatlarıyla şekillenen somut ölçütlere dayanır. Mahkeme genellikle mahallinde keşif yapar ve konusunda uzman bilirkişi heyetinden rapor alır. Bilirkişi raporunda kiralananın yüzölçümü, konumu, yaşı, donanımı, ulaşım imkânları ve benzer nitelikteki taşınmazların boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği kira bedeli (emsal rayiç) ortaya konur.

Ancak tespit edilen rayiç bedel doğrudan hüküm altına alınmaz. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre kiracının yeni bir kiracı olmadığı, taşınmazı özenle kullandığı ve uzun süredir aynı yerde oturduğu gözetilerek rayiç bedelden bir hakkaniyet indirimi yapılması gerekir. Uygulamada bu indirim genellikle yüzde 10 ile yüzde 20 arasında seyretmektedir.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği kira bedeli emsal araştırmasıyla belirlenmiş ise de, kiracının eski kiracı olduğu gözetilerek bu bedelden hak ve nesafet ilkesi uyarınca makul bir indirim yapılması gerekir. Eski kiracı lehine indirim yapılmaksızın yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. (Yargıtay 3. HD, temsilî özet)

İndirim oranı hâkimin takdirindedir; ancak hiç indirim yapılmaması veya gerekçesiz biçimde çok düşük ya da çok yüksek oran uygulanması bozma sebebi yapılabilmektedir.

Dava açma zamanı ve ihtarın önemi

TBK m. 345 uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak davanın hangi kira dönemine etki edeceği, açılma zamanına ve ihtara bağlıdır:

1. Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmışsa, mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
2. Dava bu süreden sonra açılmış olsa bile, kiraya veren yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı ihtarda bulunmuşsa, yeni dönem sonuna kadar açılacak davada belirlenen bedel yine yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
3. Sözleşmede yeni kira döneminde bedelin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada belirlenen bedel, ihtara gerek olmaksızın bu dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Bu sürelere uyulmaması davanın reddini gerektirmez; ancak belirlenen bedel ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanabilir hâle gelir. Bu nedenle uygulamada, dönem başına otuz günden az süre kalmışsa noter aracılığıyla artış ihtarı gönderilmesi büyük önem taşır. İhtarda yeni dönem kira bedelinin artırılacağının açıkça belirtilmesi yeterlidir; talep edilen miktarın gösterilmesi zorunlu değildir.

Zorunlu arabuluculuk dava şartı

7445 sayılı Kanun'la 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu bir dava şartıdır. Kira tespit davası da bu kapsamdadır. Arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmeden açılan dava, herhangi bir esas incelemesi yapılmaksızın dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.

Arabuluculuk aşamasının pratik bir sonucu daha vardır: Süreçte anlaşmaya varılırsa, anlaşma belgesi icra edilebilirlik şerhi alınarak ilam niteliğinde belge hâline getirilebilir ve taraflar uzun bir yargılamadan kurtulur. Anlaşma sağlanamazsa son tutanağın düzenlenmesinden itibaren dava yoluna geçilir. TBK m. 345'teki otuz günlük süre yönünden, arabuluculuk bürosuna başvuru tarihinin dava tarihi gibi sonuç doğuracağı kabul edildiğinden, dönem başına yakın tarihlerde arabuluculuk başvurusunun zamanında yapılması önem taşır.

Görevli mahkeme ve yargılama usulü

Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda olduğu gibi kira tespit davasında da görevli mahkeme, 6100 sayılı HMK m. 4 uyarınca dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme kural olarak taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Dava nispi harca tabidir; harç, talep edilen yıllık kira farkı üzerinden hesaplanır. Yargılamada keşif ve bilirkişi incelemesi neredeyse zorunlu bir ispat aracıdır; taraflar ayrıca emsal kira sözleşmeleri sunarak rayicin tespitine katkı sağlayabilir.

Islah ve belirsiz alacak tartışmaları

Kira tespit davasının hukuki niteliği, usul hukuku bakımından önemli tartışmalara yol açmıştır. Yargıtay'ın istikrar kazanan yaklaşımına göre kira tespit davası kendine özgü bir dava olup eda davası ya da belirsiz alacak davası değildir; bu nedenle davanın belirsiz alacak davası olarak açılması mümkün görülmemektedir. Davacının talep ettiği kira bedeli tavan teşkil eder; mahkeme talepten fazlasına hükmedemez.

Islah yoluyla talebin artırılıp artırılamayacağı konusunda içtihatlar dalgalanma göstermiştir. Güncel uygulamada, TBK m. 345'teki süre koşullarına uyulmuş olması kaydıyla, bilirkişi raporundan sonra ıslahla talep sonucunun artırılabileceği kabul edilmekle birlikte, bazı daire kararlarında tespit davasının niteliği gereği ıslaha elverişli olmadığı yönünde değerlendirmeler de mevcuttur. Bu belirsizlik karşısında sağlıklı yol, dava açılmadan önce ciddi bir emsal araştırması yaptırılarak talebin gerçekçi ve yeterli bir miktar üzerinden kurulmasıdır.

Tespit kararının etkisi ve sonraki dönemler

Mahkemece belirlenen kira bedeli, süre koşullarına uyulmuşsa yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur; karar bu yönüyle geçmişe etkili sonuç doğurur. Kiracı, dönem başından itibaren oluşan kira farkını ödemekle yükümlüdür. Kira farkı alacağının icra takibine konu edilebilmesi için tespit kararının kesinleşmesi gerektiği uygulamada kabul edilmektedir. Tespit edilen bedel, izleyen yıllarda TBK m. 344 çerçevesinde TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı uygulanarak artırılabilir; yeni bir beş yıllık dönemin dolmasıyla birlikte yeniden hak ve nesafete göre tespit istenebilir.

Sonuç

Kira tespit davası, dondurulmuş kira bedellerini piyasa gerçekleriyle buluşturan dengeleyici bir mekanizmadır. 2025 itibarıyla yüzde 25 tavanının kalkmış olması artış uyuşmazlıklarını azaltmamış; beş yılını dolduran sözleşmelerde tespit davaları yoğunluğunu korumuştur. Davadan sağlıklı sonuç alınabilmesi için beş yıl şartının doğru hesaplanması, TBK m. 345'teki otuz günlük süre ve ihtar koşulunun gözetilmesi, zorunlu arabuluculuk aşamasının tamamlanması ve talebin emsal araştırmasına dayalı gerçekçi bir bedel üzerinden kurulması gerekir. Sürecin hem usul hem esas yönünden teknik ayrıntılar içermesi nedeniyle bir avukattan hukuki destek alınması yerinde olacaktır.