Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası: Aynen Taksim, Satış ve Muhdesat

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır ya da taşınmaz mallarda ortaklar arasındaki ortaklığa son vererek malın ferdî mülkiyete dönüştürülmesini sağlayan bir davadır. Paydaşlar arasında malın kullanımı, gelirin paylaşımı veya devri konusunda anlaşma sağlanamadığında başvurulan bu dava, mülkiyet uyuşmazlıklarında sıkça karşılaşılan bir çözüm yoludur. Bu yazıda ortaklığın giderilmesi davasının yöntemleri, muhdesat sorunu ve usul kuralları incelenmektedir.

Davanın Hukuki Temeli ve Amacı

Türk Medeni Kanunu m. 698 uyarınca, hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylaşma istenemeyen hâller dışında, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşma; paydaşların anlaşmasıyla (rızai taksim) ya da anlaşma sağlanamıyorsa mahkeme kararıyla (kazai taksim) gerçekleşir. Ortaklığın giderilmesi davası, işte bu ikinci hâlde açılır. Davanın amacı, ortaklığa son verip her paydaşın payını ferdî mülkiyet olarak elde etmesini veya payı oranında bedel almasını sağlamaktır. Bu dava, özellikle miras yoluyla intikal eden ve mirasçılar arasında paylaşılamayan taşınmazlarda sıkça gündeme gelir. Paydaşlar taşınmazı birlikte yönetmekte, kullanmakta veya satmakta anlaşamadıklarında, ortaklığın giderilmesi davası tek taraflı olarak dahi açılabilen ve mutlaka bir sonuca ulaşan bir yol sunar; zira mahkeme, aynen taksim mümkün değilse satışa karar vererek ortaklığı her hâlde sona erdirir.

Dava, iki temel yöntemle sonuçlanabilir: aynen taksim (malın bölünerek paylaştırılması) veya satış suretiyle paylaştırma (malın satılıp bedelin paylaştırılması).

Aynen Taksim (Aynen Bölüşme)

Kanunun öncelikli çözüm olarak öngördüğü yöntem aynen taksimdir. TMK m. 699 uyarınca paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Hâkim, öncelikle malın aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır.

Aynen taksimin şartları şunlardır:

• Malın, önemli bir değer kaybına uğramadan paydaşlar arasında bölünebilir olması,
• Bölünen parçaların paydaşların paylarına uygun düşmesi,
• Paylar arasında oluşan değer farklarının para (ivaz/denkleştirme) ile giderilebilmesi.

Ancak bir paydaş dahi aynen taksime karşı çıkıp satış istiyorsa ve aynen taksim mümkün değilse ya da paydaşların menfaatine uygun düşmüyorsa, mahkeme satış suretiyle paylaştırmaya karar verir. Uygulamada arsa, tarla gibi bölünebilir taşınmazlarda aynen taksim mümkünken; tek bir daire, bina gibi bölünemeyen mallarda genellikle satış yoluna gidilir.

"Paydaşlığın giderilmesi davalarında hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verebilmesi için taşınmazın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesinin mümkün olması ve oluşacak parçaların paydaşların pay oranlarına uygun düşmesi gerektiğini araştırmak zorundadır; aksi hâlde satış suretiyle paylaştırmaya karar verilir."

Satış Suretiyle Paylaştırma

Aynen taksim mümkün değilse veya paydaşların menfaatine uygun değilse, mal açık artırma yoluyla satılarak bedeli paylaştırılır. Satış, kural olarak umuma açık (herkesin katılabileceği) artırma ile yapılır; ancak tüm paydaşlar oybirliğiyle isterse satış yalnızca paydaşlar arasında da yapılabilir. Satışa, ortaklığın giderilmesine karar veren mahkemenin belirlediği satış memuru veya icra dairesi eliyle devam edilir. Elde edilen bedel, satış giderleri düşüldükten sonra payları oranında paydaşlara dağıtılır.

Muhdesat (Üzerine Yapılan Yapı/Bitki) Sorunu

Ortaklığın giderilmesi davalarında en çok tartışılan konulardan biri muhdesattır. Muhdesat, taşınmaz üzerindeki bina, ağaç, kuyu gibi bütünleyici parça niteliğindeki yapılardır. Bir paydaş, taşınmaz üzerindeki yapının kendisi tarafından yapıldığını ve bu nedenle satış bedelinden ayrıca pay almak istediğini ileri sürebilir. Bu durumda:

• Muhdesatın kime ait olduğu tartışmalıysa, kural olarak öncelikle muhdesatın aidiyetinin tespiti gerekir. Uygulamada mahkeme, muhdesat iddiasında bulunan paydaşa bu konuda ayrı bir tespit davası açması için süre verebilir veya tarafların anlaşması hâlinde muhdesat bedeli ayrıştırılarak paylaştırma yapılır.
• Muhdesat bir paydaşa aitse, satış bedeli arsa ve muhdesat olarak ayrıştırılır; muhdesat bedeli ilgili paydaşa, arsa bedeli ise pay oranlarına göre paydaşlara dağıtılır.
• Muhdesatın aidiyeti çekişmeli ve ispatlanamıyorsa, taşınmaz muhdesatıyla birlikte bir bütün olarak satılır ve tüm bedel pay oranlarına göre bölüştürülür.

Taraflar, Görev ve Yetki

Ortaklığın giderilmesi davasında tüm paydaşların davada yer alması zorunludur; dava, davacı dışındaki tüm paydaşlara karşı açılır (zorunlu dava arkadaşlığı). Bir paydaşın ölümü hâlinde mirasçıları davaya dâhil edilir. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir. Dava sonunda verilen karar, aleyhe-lehe olmaksızın tüm paydaşlar için sonuç doğurur; bu nedenle yargılama giderleri ve harç, kural olarak paylar oranında paydaşlara yükletilir.

Dava Şartı Arabuluculuk

Ortaklığın giderilmesi davaları, taşınmaz paylaşımına ilişkin niteliği gereği taraf iradelerinin uzlaşıya elverişli olduğu uyuşmazlıklardandır. Güncel düzenlemeler çerçevesinde bu davalar bakımından dava öncesi arabuluculuğun değerlendirilmesi önem taşır; taraflar her hâlde ihtiyari arabuluculuğa başvurarak rızai taksim yoluyla anlaşabilir. Rızai taksim, hem daha hızlı hem de tarafların menfaatine daha uygun sonuçlar doğurabildiğinden çoğunlukla tercih edilmelidir.

Uygulamada Dikkat Edilecek Hususlar

• Aynen taksim önceliklidir; bu nedenle bölünebilir taşınmazlarda aynen taksim talebi güçlü biçimde ileri sürülmelidir.
• Muhdesat iddiası varsa, buna ilişkin deliller (yapı ruhsatı, keşif, tanık) dava başında hazırlanmalıdır.
• Satışa karar verilmesi hâlinde, taşınmazın gerçek değerinin altında satılmaması için kıymet takdirine itiraz hakkı kullanılmalıdır.
• Ortaklar, dava devam ederken dahi rızai taksimle anlaşarak davayı sonlandırabilir.

Paylaşmayı İsteme Hakkının Sınırları

Kural olarak her paydaş dilediği zaman ortaklığın giderilmesini isteyebilir; bu hak, paylı mülkiyetin doğasında bulunan bir haktır ve kendisinden önceden feragat edilemez. Ancak bu hakkın kullanılmasının sınırlandığı hâller de vardır. TMK m. 698 uyarınca, paydaşlar hukuki bir işlemle (sözleşmeyle) paylaşmayı belirli bir süre için isteyememe konusunda anlaşabilir; ancak bu anlaşma en çok on yıl için geçerlidir. Ayrıca malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması (örneğin ortak geçit veya ortak kullanılan bir tesis) hâlinde paylaşma istenemez. Bunun dışında, paylaşma isteminin uygun olmayan bir zamanda (örneğin taşınmazın değerinin geçici olarak çok düştüğü bir dönemde) ileri sürülmesi hâlinde, dürüstlük kuralı gereği paylaşma bir süre için ertelenebilir. Bu sınırlamalar dışında paydaşın paylaşma isteme hakkı engellenemez ve dava her zaman açılabilir. Ortaklığın giderilmesi davası, bu yönüyle paydaşlar için güçlü ve vazgeçilmez bir haktır.

Elbirliği Mülkiyetinde Ortaklığın Giderilmesi

Ortaklığın giderilmesi davası, hem paylı mülkiyette hem de elbirliği (iştirak hâlinde) mülkiyette açılabilir. Elbirliği mülkiyeti en çok mirasçılar arasında, henüz miras taksimi yapılmamış tereke taşınmazlarında görülür. Bu durumda mirasçılardan her biri, terekedeki taşınmazın ortaklığının giderilmesini isteyebilir. Ancak dava açılmadan önce mirasçılık belgesinin (veraset ilamının) alınmış olması ve tüm mirasçıların davada yer alması gerekir. Mahkeme, gerekirse elbirliği mülkiyetinin önce paylı mülkiyete çevrilmesine, ardından paylaşıma karar verebilir.

Satış Kararının İcrası ve Kıymet Takdiri

Satış suretiyle paylaştırmaya karar verildiğinde, satış işlemi mahkemenin belirlediği satış memuru veya icra dairesi tarafından yürütülür. Satıştan önce taşınmaza kıymet takdiri (değer tespiti) yapılır. Kıymet takdiri, taşınmazın gerçek değerinin altında belirlenmişse, ortaklar bu takdire süresi içinde itiraz etmelidir; aksi hâlde taşınmaz düşük bedelle satılabilir. Satış, açık artırma ile yapılır ve tahmini değerin kanunda öngörülen oranının altında teklif gelmezse ihale gerçekleşir. Satış bedelinden, satış giderleri ve varsa vergiler düşüldükten sonra kalan tutar, paydaşlara payları oranında dağıtılır.

Paydaşın Öncelikli Alım İmkânı

Ortaklığın giderilmesi satışında, taşınmaza dışarıdan üçüncü kişilerin katılması, paydaşların menfaatine aykırı sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle tüm paydaşların oybirliğiyle anlaşması hâlinde, satışın yalnızca paydaşlar arasında (kendi aralarında artırmayla) yapılması mümkündür. Böylece taşınmaz aile veya ortaklar dışına çıkmadan paylaşılabilir. Ayrıca artırmaya paydaşlar da katılıp taşınmazı satın alabilir. Bu imkânlar, taşınmazın elden çıkmasını istemeyen paydaşlar için önem taşır.

Uygulamada Dikkat Edilecek Hususlar

• Elbirliği mülkiyetinde önce veraset ilamı alınmalı ve tüm mirasçılar davaya dâhil edilmelidir.
• Aynen taksim talebi, bölünebilir taşınmazlarda güçlü delillerle desteklenmelidir.
• Muhdesat iddiası varsa, aidiyeti ispatlayacak deliller (ruhsat, keşif, tanık) baştan hazırlanmalıdır.
• Kıymet takdirine süresinde itiraz edilerek taşınmazın değerinin altında satılması önlenmelidir.
• Rızai taksim veya ihtiyari arabuluculuk, çoğu zaman daha hızlı ve menfaate uygun sonuç verir.

Sonuç

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetindeki mallarda ortaklığa son vermenin yasal yoludur. Kanun öncelikle aynen taksimi öngörür; bu mümkün değilse satış suretiyle paylaştırmaya gidilir. Muhdesat iddiaları, paylaşımın adil biçimde yapılması bakımından titizlikle ele alınmalıdır. Tüm paydaşların davaya dâhil edilmesi ve taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinin kesin yetkisi, davanın usul yönünden temel unsurlarıdır.