Tahliye Taahhütnamesinin Geçerliliği: Tarih, İmza ve Uygulamadaki Sorunlar

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiği tek taraflı bir irade açıklamasıdır. Kiraya veren açısından, geçerli bir taahhüt en hızlı ve en kesin tahliye yollarından birini sağlar. Ancak uygulamada taahhütnamenin geçerliliği; verildiği zaman, imza, tarih ve kiracının serbest iradesi gibi noktalarda yoğun tartışmalara konu olmaktadır. Bu yazıda tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları ile icra ve dava yoluyla nasıl işletileceği ele alınmaktadır.

Hukuki Dayanak ve Niteliği

Tahliye taahhüdü, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 352/1'de düzenlenmiştir. Buna göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra kiraya verene karşı, taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenir; buna rağmen boşaltmazsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icra yoluyla veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Taahhüt, tek taraflı ve borç doğuran bir hukuki işlemdir; kiracının kendi iradesiyle üstlendiği bu yükümlülük, kira sözleşmesindeki koruyucu hükümlerden bağımsız olarak sonuç doğurur. Tahliye taahhüdünün bu denli güçlü bir araç olmasının nedeni, kanunun kiracıyı koruyan sınırlı sayıdaki tahliye sebeplerine bir istisna oluşturmasıdır. Kiracı, taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını serbest iradesiyle beyan ettiğinden, kiraya verenin ayrıca ihtiyaç, temerrüt gibi bir sebep ispatlamasına gerek kalmaz; boşaltma tarihinin gelmesi ve taahhüde uyulmaması yeterlidir. Bu nedenle taahhüdün geçerlilik şartları, kiracının menfaatini korumak amacıyla titizlikle denetlenir.

Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhüdünün hukuken sonuç doğurabilmesi için birden fazla şartın bir arada bulunması gerekir. Yargıtay içtihatları bu şartları istikrarlı biçimde ortaya koymuştur.

1. Yazılı Şekil

Taahhüt yazılı olmak zorundadır. Sözlü tahliye taahhüdü hukuken geçersizdir. Yazılı şekil bir geçerlilik şartı olup, adi yazılı belge yeterlidir; noter onayı zorunlu değildir. Ancak noter aracılığıyla düzenlenmesi, tarih ve imza itirazlarını büyük ölçüde önlediği için uygulamada güçlü bir ispat aracı sağlar.

2. Teslimden Sonra Verilmiş Olma

En kritik şart, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmasıdır. Kira sözleşmesiyle aynı anda veya teslimden önce alınan taahhütler geçersizdir. Bunun nedeni, kiracının henüz taşınmaza yerleşmeden, sözleşme kurulurken kiraya verenin baskısı altında serbest iradesiyle hareket edemeyeceği kabulüdür.

"Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinin yapılmasından sonra ve kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir. Sözleşmeyle aynı tarihte ve kiralananın tesliminden önce alınan tahliye taahhütleri kiracının serbest iradesine dayanmadığından geçersizdir."

3. Boşaltma Tarihinin Belirli Olması

Taahhütnamede taşınmazın hangi tarihte boşaltılacağı açıkça yer almalıdır. Boşaltma tarihi belirli veya belirlenebilir olmalıdır; tarihsiz taahhüt, tahliye tarihini tayin edemeyeceğinden hüküm ifade etmez.

4. Serbest İrade ve Ehliyet

Taahhüt, kiracının serbest iradesiyle verilmiş olmalıdır. Hile, tehdit (ikrah) veya yanılma iddiaları ispatlanırsa taahhüt iptal edilebilir. Ayrıca taahhüdü verenin kiracı veya onun yetkili temsilcisi olması gerekir. Birden fazla kiracı varsa, taahhüdün tüm kiracılar tarafından imzalanması aranır.

Boş (Tarihsiz veya Eksik) Taahhütname Sorunu

Uygulamada en sık karşılaşılan sorun, kiracının sözleşme kurulurken imzalayıp boşaltma ile düzenleme tarihlerini boş bıraktığı taahhütnamelerdir. Kiraya veren, ihtilaf çıktığında bu boşlukları kendi lehine doldurmaktadır. Yargıtay'ın bu konudaki yaklaşımı nettir: Kiracı, taahhüdün beyaza (boş) imzalandığını ve anlaşmaya aykırı doldurulduğunu ileri sürerse, bu iddiayı yazılı delille ispat etmesi kural olarak gerekir; ancak somut olayın koşullarına göre imza tarihinin sözleşme tarihiyle örtüşmesi gibi karineler kiracı lehine değerlendirilebilir. Kiracının, imzaladığı belgenin içeriğinin sonradan doldurulacağını bilerek imza atması hâlinde ise taahhüdün geçerli sayılması ihtimali güçlüdür. Bu nedenle boş belge imzalamaktan kaçınmak, kiracı açısından en güvenli yoldur.

İcra Yoluyla Tahliye

Geçerli bir tahliye taahhüdüne dayanan kiraya veren, boşaltma tarihinden itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurarak ilamsız tahliye takibi başlatabilir. Süreç şöyle işler:

• İcra dairesine tahliye taahhüdüne dayalı takip talebi verilir ve kiracıya tahliye emri gönderilir.
• Kiracı, tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir. İtiraz, imza veya tarihe yönelik olabilir.
• İtiraz edilirse, kiraya veren icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye talebiyle dava açar. Bu aşamada belge, imza inkârı yoksa güçlü bir delil oluşturur.
• İtiraz edilmezse takip kesinleşir ve tahliye icra yoluyla gerçekleştirilir.

Önemli bir husus, tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinin dava şartı arabuluculuğa tabi olmamasıdır; zira bu, İcra ve İflas Kanunu kapsamında yürütülen bir takiptir.

Dava Yoluyla Tahliye

Kiraya veren dilerse icra yerine doğrudan sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir. Bu yol tercih edildiğinde, 1 Eylül 2023'ten itibaren yürürlükte olan dava şartı arabuluculuk kuralı gereği, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanamazsa, son tutanakla birlikte tahliye davası açılır. Dava yolunda mahkeme, taahhüdün geçerlilik şartlarını (teslimden sonra verilme, tarih, imza, serbest irade) resen ve itiraz üzerine inceler.

İcra Yolu ile Dava Yolunun Karşılaştırılması

• Hız: İcra yolu, itiraz edilmediğinde çok daha hızlı sonuç verir.
• Arabuluculuk: İcra takibi arabuluculuk şartına tabi değilken, doğrudan tahliye davası tabidir.
• İtiraz riski: İcra yolunda kiracının basit itirazı süreci icra mahkemesine taşır; dava yolunda ise en baştan yargılama yapılır.

Uygulamada kiraya verenler, hız avantajı nedeniyle çoğunlukla icra yolunu tercih etmektedir.

Taahhütte Belirtilen Tarihin Hesaplanması ve Bir Aylık Süre

Tahliye taahhüdüne dayanmanın anahtarı, belgede yazılı boşaltma tarihidir. Kiracı, bu tarihte taşınmazı boşaltmazsa temerrüde düşer ve kiraya verenin dava veya icra hakkı doğar. Kiraya verenin, boşaltma tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatması veya dava açması gerekir. Bu bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir; kaçırılması hâlinde o taahhüde dayanma imkânı kaybedilir. Uygulamada kiraya verenler, boşaltma tarihini beklerken bu bir aylık süreyi gözden kaçırabilmektedir. Bu nedenle boşaltma tarihi geldiğinde ve kiracı taşınmazı boşaltmadığında, vakit kaybetmeden icra dairesine başvurulması önem taşır. Ayrıca taahhütte yer alan tarihin belirli olması yeterlidir; "kira süresinin sonunda" gibi belirlenebilir bir ifade de geçerli sayılabilir. Ancak tarih hiçbir biçimde belirlenemiyorsa, taahhüt tahliye tarihini tayin edemeyeceğinden hüküm ifade etmez.

Taahhüdü Kimin Verebileceği ve Temsil Sorunu

Tahliye taahhüdünü, kural olarak kiracının bizzat kendisi vermelidir. Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı varsa, taahhüdün tüm kiracılar tarafından imzalanması gerekir; yalnızca bir kiracının imzaladığı taahhüt, diğerleri bakımından hüküm ifade etmez ve tahliye sağlanamaz. Taahhüdün kiracı adına bir temsilci tarafından verilmesi mümkündür; ancak bu durumda temsilcinin özel yetkiyle donatılmış olması aranır. Kiracının eşinin veya bir yakınının onun adına verdiği, yetkiye dayanmayan taahhütler geçersizdir. Tüzel kişi kiracılarda ise taahhüdün, şirketi temsile yetkili organ veya kişilerce imzalanmış olması gerekir.

Taahhüdün İradeyi Sakatlayan Sebeplerle İptali

Kiracı, taahhüdü hile, tehdit (ikrah) veya esaslı yanılma (hata) etkisiyle verdiğini ileri sürerek geçersizliğini talep edebilir. Örneğin kiraya verenin, sözleşmeyi yenilemeyeceği veya elektrik-su aboneliğini kestireceği yönünde baskı kurarak taahhüt alması, ikrah iddiasına dayanak oluşturabilir. Ancak bu iddiaların ispatı kiracıya düşer ve uygulamada oldukça güçtür. İrade sakatlığına dayanan kiracının, sakatlığı öğrendiği tarihten itibaren kanunda öngörülen süre içinde iradesini açıklaması gerekir; aksi hâlde taahhüt geçerli sayılır.

Taahhüdün Kira Sözleşmesinin Yenilenmesiyle İlişkisi

Uygulamada tartışılan bir diğer konu, kira ilişkisinin yıllarca sürmesine rağmen eski tarihli bir taahhüde dayanılıp dayanılamayacağıdır. Yargıtay, kural olarak geçerli biçimde verilmiş bir tahliye taahhüdünün, sözleşmenin sonraki dönemlerde yenilenmiş olmasından etkilenmeyeceğini ve boşaltma tarihi geldiğinde işletilebileceğini kabul etmektedir. Ancak taraflar arasında taahhütten sonra taahhüde aykırı, kira ilişkisini süresiz sürdürme yönünde açık bir irade oluşmuşsa, somut olayın koşullarına göre taahhüdün hükümsüz kaldığı sonucuna varılabilir.

Uygulamada Kiracı ve Kiraya Veren İçin Öneriler

Kiraya veren açısından:

• Taahhüdün mutlaka teslimden sonra ve mümkünse noterde alınması,
• Boşaltma ve düzenleme tarihlerinin belge üzerinde açıkça yer alması,
• Tüm kiracıların imzasının bulunması,
• Boşaltma tarihinden itibaren bir aylık hak düşürücü sürenin kaçırılmaması gerekir.

Kiracı açısından ise:

• Tarih hanesi boş belge imzalanmaması,
• İmzalanan belgenin bir örneğinin saklanması,
• Baskı altında imzalanan taahhütlerde durumun derhal yazılı olarak (ihtarla) tespit ettirilmesi önem taşır.

Sonuç

Tahliye taahhütnamesi, geçerlilik şartlarını taşıması hâlinde kiraya veren için en etkili tahliye araçlarından biridir. Taahhüdün teslimden sonra, yazılı olarak, belirli bir boşaltma tarihiyle ve kiracının serbest iradesiyle verilmesi zorunludur. Kiracılar açısından ise boş belge imzalamaktan kaçınmak; kiraya verenler açısından taahhüdü mümkünse noterde düzenletmek ve bir aylık hak düşürücü süreyi kaçırmamak büyük önem taşır.