İpotek

İpotek, hâlen mevcut veya ileride doğacak ya da doğması muhtemel bir alacağın güvence altına alınması amacıyla bir taşınmaz üzerinde kurulan taşınmaz rehni türüdür. Türk Medeni Kanunu m.881-897'de düzenlenmiştir. İpotekli alacaklı, borç ödenmezse taşınmazın satış bedelinden alacağını öncelikle alma hakkına sahiptir.

Özellikleri

• Fer'ilik: İpotek, güvence altına aldığı alacağa bağlıdır. Alacak sona ererse ipotek de terkin edilebilir hâle gelir.
• Belirlilik: İpotek belirli bir taşınmaz ve belirli bir tutar için kurulur (TMK m.881).
• Taşınmazın maliki olmayan borç: İpotek, borçlunun kendi taşınmazı üzerinde kurulabileceği gibi, üçüncü bir kişinin (ipotek veren) taşınmazı üzerinde de kurulabilir.

Kurulması

İpotek, tarafların anlaşması ve tapu siciline tescil ile kurulur (TMK m.856). Resmi senet tapu müdürlüğünde düzenlenir. Kanuni ipotek hâllerinde (örneğin satıştan doğan alacak, yüklenici/alt yüklenici ipoteği) tescil isteme hakkı kanundan doğar.

Anapara ve üst sınır ipoteği

• Anapara (kesin borç) ipoteği: Miktarı belli bir alacak için kurulur.
• Üst sınır (azami meblağ) ipoteği: İleride doğacak veya miktarı belirsiz alacaklar için, taşınmazın sorumlu olacağı azami tutar belirlenerek kurulur.

Paraya çevrilmesi

Borç ödenmezse alacaklı, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatır (İİK m.145 vd.). Taşınmaz açık artırmayla satılır ve bedelinden ipotekli alacaklı öncelikle tatmin edilir. İpotekli takipte, ilamlı veya ilamsız takibe benzer usuller izlenir.

Rehinle ilişkisi

İpotek, taşınır rehninin taşınmazlardaki karşılığıdır; genel rehin hukuku ilkeleri (fer'ilik, öncelik) burada da geçerlidir. Konut kredilerinde bankaların en yaygın kullandığı güvence ipotektir.