Eser sözleşmesinde ayıp ve iş sahibinin hakları

Eser sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470. maddesinde, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanmıştır. İnşaat, tadilat, mobilya imalatı, yazılım geliştirme, diş protezi yapımı gibi gündelik hayatta sıkça karşılaşılan pek çok ilişki eser sözleşmesi niteliği taşır. Bu sözleşme tipinde yüklenicinin asli borcu, eseri sözleşmeye, fen ve sanat kurallarına uygun, ayıpsız biçimde meydana getirip teslim etmektir. Eser ayıplı teslim edildiğinde kanun, iş sahibine güçlü seçimlik haklar tanımakta; ancak bu hakların kullanılabilmesini gözden geçirme ve bildirim külfetinin yerine getirilmesine ve zamanaşımı sürelerine bağlamaktadır. Uygulamada hak kayıplarının büyük bölümü, hakların bilinmemesinden değil, bu külfet ve sürelerin kaçırılmasından doğmaktadır.

Eser sözleşmesinde ayıp kavramı

Ayıp, teslim edilen eserin sözleşmede açıkça kararlaştırılan nitelikleri ya da dürüstlük kuralı gereği eserde bulunması gereken lüzumlu vasıfları taşımaması demektir. Buna göre iki tür nitelik eksikliği ayıp oluşturur:

• Vaat edilen niteliklerin yokluğu: Yüklenicinin sözleşmede açıkça taahhüt ettiği özelliklerin eserde bulunmaması (örneğin birinci sınıf malzeme kararlaştırılmışken ikinci sınıf malzeme kullanılması).
• Lüzumlu niteliklerin yokluğu: Sözleşmede açıkça öngörülmese bile, eserin kullanım amacına ve tekniğin gereklerine göre taşıması zorunlu özelliklerin eksikliği (örneğin çatının su geçirmesi, tesisatın yönetmeliğe aykırı döşenmesi).

Ayıp; maddi, hukuki veya ekonomik nitelikte olabilir. Önemli olan, eksikliğin eserin değerini ya da sözleşmeyle güdülen kullanım amacına elverişliliğini azaltmasıdır.

Açık ayıp ve gizli ayıp

Açık ayıp, eserin tesliminden sonra olağan bir gözden geçirmeyle fark edilebilecek ayıptır; duvarlardaki gözle görülür çatlaklar, yanlış renkte uygulanan boya bu niteliktedir. Gizli ayıp ise usulüne uygun bir gözden geçirmeyle dahi anlaşılamayan, ancak kullanım sürecinde sonradan ortaya çıkan ayıptır; temeldeki statik hesap hatası, yalıtım eksikliğinin ilk kışın sonunda kendini göstermesi gibi. Bu ayrımın pratik önemi, bildirim külfetinin başlangıç anında ve ispat yükünün dağılımında kendini gösterir.

Gözden geçirme ve bildirim (ihbar) külfeti

TBK m. 474/1 uyarınca iş sahibi, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır. Taraflardan her biri, giderini karşılayarak eserin bilirkişi tarafından gözden geçirilmesini ve sonucun bir raporla belirlenmesini isteyebilir (TBK m. 474/2).

Burada teknik anlamda bir borç değil, bir külfet söz konusudur: Yüklenici, iş sahibini muayeneye zorlayamaz ve muayene yapılmadığı için tazminat isteyemez; ancak külfetini yerine getirmeyen iş sahibi, ayıba bağlı haklarını kaybeder. Bildirim herhangi bir şekle tabi değildir; sözlü olarak dahi yapılabilir. Ne var ki ispat kolaylığı bakımından noter ihtarnamesi, iadeli taahhütlü mektup veya en azından e-posta gibi yazılı yollar tercih edilmelidir. Bildirimde ayıbın açıklanması ve eserin kabul edilmediğinin anlaşılır biçimde ortaya konulması yeterlidir.

Bildirimin yapılmamasının sonucu: eserin kabul edilmiş sayılması

TBK m. 477 bu külfetin yaptırımını düzenler. Eserin açıkça veya örtülü olarak kabulünden sonra yüklenici her türlü sorumluluktan kurtulur; ancak yüklenici tarafından kasten gizlenen ve usulüne göre gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek olan ayıplar için sorumluluk devam eder (m. 477/1). İş sahibi, gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, eseri kabul etmiş sayılır (m. 477/2). Eserdeki ayıp sonradan ortaya çıkarsa, yani gizli ayıp söz konusuysa, iş sahibi gecikmeksizin durumu yükleniciye bildirmek zorundadır; bildirmezse eseri yine kabul etmiş sayılır (m. 477/3). Kabul edilmiş sayılma, ayıba bağlı seçimlik hakların tamamının düşmesi anlamına gelir; bu nedenle uygulamadaki en ağır hak kaybı sebebidir.

İş sahibinin seçimlik hakları (TBK m. 475)

Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde iş sahibi, TBK m. 475/1 uyarınca şu seçimlik haklardan birini kullanabilir:

1. Sözleşmeden dönme: Eser, iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa iş sahibi sözleşmeden dönebilir. Dönme hâlinde taraflar aldıklarını iade eder. Ancak eser, iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa iş sahibi dönme hakkını kullanamaz (TBK m. 475/3); bu durumda bedel indirimi veya onarım gündeme gelir.
2. Bedelden indirim: İş sahibi, eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteyebilir. Yargıtay uygulamasında indirim tutarı kural olarak nispi metotla, yani ayıplı eserin değerinin ayıpsız değere oranı esas alınarak hesaplanır; çoğu kez ayıbın giderilme bedeli indirim tutarına ölçü yapılmaktadır.
3. Ücretsiz onarım: Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde iş sahibi, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere eserin ücretsiz onarılmasını isteyebilir. Onarım masrafı eserin değerine ve ayıbın önemine göre ölçüsüzse yüklenici onarıma zorlanamaz.

Bu üç hakka ek olarak iş sahibinin, genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır (TBK m. 475/2). Önemli bir ayrım şudur: Seçimlik hakların kullanılması için yüklenicinin kusuru aranmaz; ayıba karşı tekeffül kusurdan bağımsız bir sorumluluktur. Buna karşılık ayıbın yol açtığı zararların (örneğin su sızıntısının eşyalara verdiği zarar, kira kaybı) tazmini, kusur sorumluluğuna ilişkin genel hükümlere tabidir ve yüklenici kusursuzluğunu ispat ederek tazminattan kurtulabilir.

Yüklenicinin sorumluluktan kurtulduğu hâller

TBK m. 476 uyarınca eserin ayıplı olması, iş sahibinin verdiği talimattan, sağladığı malzemeden veya gösterdiği arsanın-zeminin elverişsizliğinden kaynaklanmışsa ve yüklenici, TBK m. 472'deki genel ihbar yükümlülüğü çerçevesinde iş sahibini zamanında uyarmışsa, iş sahibi ayıba bağlı haklarını kullanamaz. Uyarı görevini ihmal eden yüklenici ise sorumluluktan kurtulamaz.

Somut örnek: gizli ayıp ve hakların kullanılması

Selim Bey, Yapıkent İnşaat Ltd. Şti. ile 3.500.000 TL bedel karşılığında müstakil bir konutun anahtar teslim inşası için sözleşme yapmış, konut 15 Mart 2024'te teslim edilmiştir. Selim Bey teslimde yaptırdığı gözden geçirmede görünür bir kusur saptamamış; ancak ilk kış aylarında dış cephede yaygın nem ve küf oluşmuş, yaptırılan incelemede projede öngörülen ısı yalıtım levhalarının hiç uygulanmadığı anlaşılmıştır. Bu, olağan muayenede fark edilemeyecek bir gizli ayıptır. Selim Bey, durumu öğrendiği hafta içinde noter ihtarnamesiyle ayıbı bildirmiş ve böylece m. 477/3'teki külfetini yerine getirmiştir. Bilirkişi, yalıtımın sonradan yapılması maliyetini 400.000 TL olarak hesaplamıştır. Ev kullanılabilir durumda olduğundan ve taşınmaz üzerine yapılan eserin sökülmesi aşırı zarara yol açacağından dönme hakkı gündeme gelmez; Selim Bey ya 400.000 TL tutarında ücretsiz onarım isteyecek ya da bu tutarı ölçü alarak bedel indirimi talep edecektir. Ayrıca küflenme nedeniyle zarar gören mobilyaların bedelini, yüklenicinin kusuru bulunduğundan tazminat olarak ayrıca isteyebilir. Projede öngörülen yalıtımın bilinçli olarak hiç uygulanmaması, Yargıtay uygulamasında yüklenicinin ağır kusuru olarak değerlendirilebilecek bir olgudur ve zamanaşımı bakımından sonuç doğurur.

Zamanaşımı (TBK m. 478)

TBK m. 478'e göre yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar teslim tarihinden başlayarak, taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yıl, taşınmaz yapılarda beş yıl; yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yıl geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Dikkat edilmesi gereken nokta, sürenin her hâlde teslim tarihinden işlemeye başlamasıdır: Ayıp daha sonra ortaya çıksa bile başlangıç anı değişmez; gizli ayıbın geç ortaya çıkması yalnızca bildirim külfetinin başlangıcını etkiler, zamanaşımının başlangıcını ertelemez. Bu nedenle teslimden yıllar sonra ortaya çıkan gizli ayıplarda iş sahibinin korunması, çoğu kez ağır kusur hâlinde uygulanan yirmi yıllık süreyle sağlanır. Projeye ve fen kurallarına bilinçli aykırılık, taşıyıcı sistemde hile, malzemeden kısılması gibi olgular Yargıtay tarafından ağır kusur kapsamında değerlendirilmektedir. Zamanaşımı def'i ileri sürülmedikçe hâkim tarafından kendiliğinden gözetilmez.

Yargıtay uygulaması

Yargıtay, ihbar külfetine ve gizli ayıp rejimine ilişkin ilkeleri istikrarlı biçimde uygulamaktadır:

«Eser sözleşmesinde yüklenici, eseri sözleşmeye, fen ve sanat kurallarına uygun, ayıpsız olarak teslim etmekle yükümlüdür. İş sahibi, teslimden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve açık ayıpları uygun süre içinde, gizli ayıpları ise ortaya çıkar çıkmaz gecikmeksizin yükleniciye bildirmek zorundadır. Bu külfet yerine getirilmediği takdirde eser kabul edilmiş sayılır ve yüklenici, kasten gizlediği ayıplar dışında her türlü sorumluluktan kurtulur.» (Yargıtay 15. HD, E. 2019/1750, K. 2020/2891, T. 09.11.2020)

Yüksek Mahkeme ayrıca, ayıp ihbarının yapıldığını ispat yükünün iş sahibinde olduğunu, bedel indiriminin bilirkişi marifetiyle ve teslim tarihindeki mahalli piyasa rayiçlerine göre belirlenmesi gerektiğini kabul etmektedir.

Sonuç

Eser sözleşmesinde ayıba bağlı haklar geniş, ancak kullanım koşulları sıkıdır. İş sahibi teslim alır almaz eseri gözden geçirmeli, açık ayıpları uygun sürede, gizli ayıpları öğrenir öğrenmez ispatlanabilir biçimde bildirmeli; dönme, bedel indirimi, onarım ve tazminat seçenekleri arasında somut duruma en uygun olanı belirlerken zamanaşımı sürelerini gözden kaçırmamalıdır. Özellikle taşınmaz yapılarda beş yıllık sürenin teslimle işlemeye başladığı, ağır kusur hâlinde ise yirmi yıllık sürenin devreye girdiği unutulmamalıdır.