Önalım Hakkı (Şuf'a)

Önalım (şuf'a) hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda, paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşların bu payı, satıştaki koşullarla öncelikle satın alma hakkıdır. Amaç, paylı mülkiyete dışarıdan yabancıların girmesini engellemektir.

Yasal önalım hakkı

TMK m.732 uyarınca paydaşlar, kanundan doğan (yasal) önalım hakkına sahiptir. Bu hak:

• Yalnızca payın üçüncü kişiye satışında kullanılır; paydaşlar arası satışta kullanılamaz,
• Bağış, trampa gibi satış dışı devirlerde kural olarak doğmaz.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı

Taraflar, sözleşmeyle (şerh edilerek) de önalım hakkı tanıyabilir (TMK m.735). Tapuya şerh edilen sözleşmesel önalım hakkı, sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir.

Kullanılması ve süre

Önalım hakkı, dava açılarak (önalım/şufa davası) kullanılır. Satışın alıcı veya satıcı tarafından önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren iki yıl içinde dava açılmalıdır. Bu süreler hak düşürücüdür.

Sonucu

Dava kazanılırsa, önalım hakkı sahibi, satıştaki bedel ve masrafları ödeyerek payın kendi adına tesciline hak kazanır; alıcının yerine geçer. Fiilen kullanılan (fiili taksim) paylarda Yargıtay, önalım hakkının kullanımını dürüstlük kuralına aykırı bularak reddedebilmektedir.